Les baux et la loi d’urgence sanitaire

La situation exceptionnelle que nous vivons depuis le 16 mars 2020, ainsi que l’entrée en vigueur de la loi d’urgence sanitaire n°2020-290 du 23 mars 2020, conduisent à s’interroger sur les conséquences juridiques prévisibles en matière de baux.

Les ordonnances n°2020-306 du 25 mars 2020 et 2020-427 du 15 avril 2020 ont une incidence directe sur les échéances contractuelles des baux (prise d’effet, renouvellement, congé, préavis).

En vertu des dispositions spéciales, les effets des clauses contractuelles sont reportés au-delà de la période juridiquement protégée, soit le 23 juin 2020.

Pour les baux d’habitation, les conséquences sur le congé du locataire ou du bailleur sont majeures.

Ainsi, l’échéance du délai de préavis du congé délivré par le bailleur serait doublement prolongée :

• D’une part, en vertu de l’article 1er de l’ordonnance précitée, d’une période d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, donc jusqu’au 23 juin.
• D’autre part, à compter de cette date et en vertu de l’article 5 de l’ordonnance précitée, d’une durée supplémentaire de deux mois qui expire donc le 23 août.

Pour tous les baux et en particulier commerciaux, au cours de cette période prolongée jusqu’au 23 juin 2020, toute clause contractuelle de poursuite ou de majoration pour retard de paiement se trouve paralysée.